Het sentiment op de woningmarkt is de afgelopen maanden buitengewoon snel omgeslagen. Misschien niet helemaal onverwacht, de prijsstijgingen die we de afgelopen jaren zagen zijn nu eenmaal niet vol te houden. Toch is de snelheid van de omslag opmerkelijk. Waar tot voor kort huizen razendsnel verkocht werden, verschijnen nu steeds meer 'Te koop'-bordjes in het straatbeeld.

Feiten over de afkoeling
Alle symptomen wijzen op een omslag van verkopersmarkt richting kopersmarkt. De gemiddelde verkoopprijs lag in het vierde kwartaal van 2022 ruim 6 procent lager dan een jaar eerder. Het aantal verkochte woningen daalde met 8 procent. Was een woning een jaar eerder in gemiddeld 23 dagen verkocht, het vorige kwartaal duurde het 30 dagen. Kenmerkend is ook het percentage woningen dat boven de vraagprijs werd verkocht: vorig kwartaal 42 procent, een jaar eerder 82 procent. Bijna een halvering dus. Kortom, alles wijst op een forse afkoeling van de woningmarkt.

In zo'n situatie zijn potentiële kopers geneigd de kat nog even uit de boom te kijken; wellicht daalt de prijs nog verder. Verkopers proberen misschien nog even snel hun woning te verkopen. Dit gedrag aan beide kanten van de markt leidt tot een toenemend aanbod, waardoor de prijs de neiging heeft nog verder te dalen. Maar tot hoever? Het zou fijn zijn als economen die in de woningmarkt gespecialiseerd zijn met een betrouwbare voorspelling kunnen komen. Dat zou enige rust op de woningmarkt bieden.

Modellen
Economen gebruiken in hun werk vaak modellen. Nu zijn er modellen en modellen. Om een niet-economisch voorbeeld te gebruiken: stel dat je de beweging van eb en vloed wilt voorspellen. Je kunt na gaan denken over de krachten achter de getijdenbeweging, de aantrekkingskracht van met name de zon en de maan op het zeewater. Als je alles op een rijtje hebt, kun je met een grote mate van precisie voorspellen wanneer zich weer een situatie van hoogwater voordoet.

Zoiets zou je ook voor de woningmarkt kunnen proberen. Je stelt een wiskundig model op dat de huizenprijzen kan verklaren. Prijzen worden bepaald door aanbod en vraag. Aan de aanbodzijde stoppen we bijvoorbeeld de verwachte bouwactiviteit in het model. Die is weer afhankelijk van zaken als de verwachte winst en het overheidsbeleid met betrekking tot de uitgifte van kavels. Wat de vraagzijde van de huizenmarkt betreft, kunnen we denken aan de zich voortzettende gezinsverdunning, de verwachte inkomensontwikkeling, het aantal inkomens per gezin en de rentestand.

Modellen werken niet altijd
Zo'n model mag er dan indrukwekkend uitzien, het valt niet mee er goede voorspellingen mee te doen. Anders dan de zeer voorspelbare bewegingen van de aarde ten opzichte van de zon en de maan, bevindt de woningmarkt zich in een uiterst ongewisse maatschappelijke omgeving. Het overheidsbeleid ten aanzien van de woningmarkt bijvoorbeeld laat zich moeilijk voorspellen. Dat geldt ook voor het vertrouwen dat mensen in de toekomst hebben. Neem de coronapandemie. De diverse en ingrijpende lockdowns hadden, in tegenstelling tot wat je misschien zou verwachten, geen enkele invloed op de woningmarkt. De huizenprijzen bleven onverstoorbaar doorstijgen. Door dit soort ongrijpbare factoren hangt het hele model eigenlijk een beetje in de lucht. Niettemin kunnen we proberen intuïtief enige grip te krijgen op mogelijke ontwikkelingen op de huizenmarkt. Daarbij kijken we naar twee belangrijke factoren die de huizenprijzen bepalen: de schaarste en de betaalbaarheid.

Schaarste en betaalbaarheid
Wat de schaarste betreft: de meeste schattingen gaan uit van een huidig woningtekort van 3 à 4 procent van de totale voorraad, dus zo'n 300.000 woningen. Het betreft hier overigens koop- en huurwoningen. De verwachting is dat de schaarste aan woningen niet snel tot het verleden gaat behoren. Wie woningen wil bouwen moet al snel op een traject van tien jaar rekenen, waarvan twee voor het eigenlijke bouwen. De tweede factor is de betaalbaarheid: wat mensen betalen kunnen. Op korte en middellange termijn is dit vooral afhankelijk van de hypotheekrente. Zonder twijfel is de huidige prijsdaling van woningen te danken aan de stijgende hypotheekrente. De centrale banken hebben al aangegeven nog even door te blijven gaan met renteverhogingen om de inflatie te bestrijden.

Als we allerlei ongrijpbare gebeurtenissen negeren en ons richten op de twee genoemde factoren, komt de volgende conclusie in zicht. De rente blijft nog even stijgen, de betaalbaarheid neemt daardoor af, met als waarschijnlijk gevolg dat de huizenprijzen nog verder zullen dalen. Uiteindelijk zal deze daling stuiten op het fundamentele feit dat er een tekort is van enkele honderdduizenden woningen. Wanneer die bodem in zicht is, kan de intuïtie ons niet zeggen, maar een wiskundig model ook niet.